용적률과 건폐율 차이에 대해 쉽게 이해하기

용적률과 건폐율 차이에 대해 쉽게 이해하기

이 두 가지를 두고 헷갈려하는 경우에 있으신 분들이 많습니다.

전혀 우려울것 없는 두 용어는 비슷한 듯 다르기도 하며, 해당 단어를 자주 사용하는 직업군이 아닌 이상, 실생활 상에서는 쓰지 않는 단어들이기도 하고, 항상 같이 언급이 되기 때문에 더 헷갈리는 것이겠고요.

어떠한 직업을 가지고 있느냐와 상관없이 일반인도 알고 나면 전혀 어려울 것이 없습니다만, 자주 사용을 하지 않으면 결국에는 또다시 헷갈려하게 되는 단어들입니다.

용적률과 건폐율 사용은 주로 건축과 관련되어 있으며, 이외에도 부동산에 있어서 토지를 볼 때에도 중요 요인중 하나로 꼽히고 있습니다.

어떻게 적용이 되어 있느냐에 따라 같은 면적의 땅이더라도 건축할 수 있는 면적과 설계가 달라지기 때문에 기본으로 보아야 하는 것이라 할 수 있겠고요.

토지 외에도 재건축 아파트를 볼 때의 기준으로도 보는 분들도 계시는데, 일정 퍼센트를 두고 그 이상을 넘어서게 되면 투자리스트에서 배제를 하기도 합니다.

용적률이란?

우선, 각각의 단어들이 의미하는 뜻을 알아보자면, 용적률이란 어떠한 하나의 대지에 만들 수 있는 건물의 바닥에 대한 면적을 합친 비율을 의미합니다.

예를 들어 설명하면 이해가 조금 더 편하실듯한데, 100평의 땅이 있는데, 용적률이 50%인 곳이 있다고 칩시다.

이러한 경우에는 100평의 대지에 바닥면적의 총합이 50평의 건물을 올릴 수 있게 되는 것이고요.

동일한 면적이라는 가정하에 비율을 달리하여 다른 예를 들면, 100%인 경우에는 1개 층에 꽉 채워 건물을 만들 수도 있겠으며, 2개 층으로 높여 각각 50평씩 사용하도록 설계를 할 수도 있겠습니다.

여기에서 100%를 넘어서, 200%라고 하면, 건축물을 200평까지 올릴 수 있게 되다 보니 그 모양이 또 달라지게 됩니다.

어떠한 지주는 건물을 층별로 50평씩 4개 층까지 올리고자 할 수 있겠으며, 또 다른 지주는 꽉 채운 상태로 각 100평씩 2개 층만 건축을 할 수도 있겠습니다.

만약 동일한 용적률이 적용되어 있는 지역 내에서 모든 사람들이 똑같이 대지를 꽉 채워서 2층으로만 넣게 되면, 아래의 이미지와 같은 모습으로 바뀌게 되겠고요.

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도로 옆으로 벽돌을 쌓아놓은 듯한 빽빽한 모습의 도시가 만들어질 수 있겠는데, 이러한 경우가 발생되지 않도록 건폐율이라는 게 적용이 같이 됩니다.

건폐율이란?

용적률이 올릴 수 있는 건물의 바닥면적에 대한 비율이라고 하면, 건폐율은 땅에 건물을 지을 수 있는 면적에 대한 비율을 뜻합니다.

이번에는 200평의 땅을 두고 예를 들어드리자면, 건폐율이 50%인 곳은 총면적 중 40평에만 건물을 올릴 수 있게 되며, 60%인 경우에는 120평에 건축이 가능해지겠습니다.

여기에 용적률과 건폐율을 같이 적용하게 되면 우리가 주변에서 보고 있는 하나의 건물이 완성되는 것이고요.

다시 예를 들어, 200평에 건폐율 60%, 용적률 200%라고 가정하면, 총면적 대비 120평의 땅에 바닥면적이 400평인 건물을 지을 수 있게 되는 것입니다.

이러한 상황을 만약 일반적인 아파트처럼 동을 나누어서 짓게 된다고 생각을 해보면, 아래의 이미지와 같이 4개 동으로 가정하여 각 동별 대지 30평식 건축, 1층부터 3층까지는 30평씩, 4층은 10평으로 동별로 바닥면적의 합이 100평짜리인 4개 동, 총 400평의 바닥면적을 사용하는 건물이 만들어질 수 있겠습니다.

이러하듯 용적률과 건폐율은 서로 떨어질 수 없는 것들이며, 제대로 된 도시를 조성함에 있어서 빼놓을 수 없는 것들이기도 합니다.

이해가 조금 더 편할 수 있도록 아파트를 보면서 예를 들었을 때, 건폐율이 높은 경우와 낮은 경우를 쉽게 가늠해 볼 수 있는 방법으로, 외부에서 하나의 단지를 보았을 때에도 한눈에 느껴질 수 있는 동 간 거리를 두고 단순하게 예상해 볼 수 있습니다.

같은 크기의 대지에 아파트가 지어져 있는데, 유독 동 간의 거리가 짧아서 빼곡해 보이는 곳이 있다면 건폐율이 높다라고 생각해 볼 수 있겠고, 답답함이 덜해 보이고, 서로 간의 거리가 멀어 보인다 싶으면 건폐율이 낮구나라고 예상해 볼 수 있습니다.

각 대지의 용도와 지역에 따라 일정한 비율은 정해져 있으며, 각각 다른 용적률과 건폐율이 적용되어 있는데, 보통 주거지역보다 상업지역이 더 높으며, 상업지역 내에서도 근린상업보다 일반상업지역이 더 높고, 이보다도 더 높은 게 중심상업지역입니다.