분양권 주택수 포함 취득세와 양도세 종합부동산세 경우에 따른 정리

아파트 분양권을 가지고 계시는 분들이 많이 물어보시는 내용 중 하나입니다. 기본적으로 한 개만 보유 중에 있는 분들은 큰 관심을 가지지 않는 질문들이지만, 기존 주택이 있으면서 분양권 하나가 추가로 더 있거나, 또는 이러한 상황에 무언가 주택 하나를 더 매수하려는 분 등 애매한 상황에 있는 분들이 주로 확인하시는 것들입니다.

목차
1. 청약때 분양권이 주택수로 포함되는지
2. 대출시에는?
3. 취득세에 중과가 되는지
4. 종합부동산세에 합산?
5. 양도세에도 포함되나?

경우에 따라 달라지게 되는데, 결론부터 말씀드리자면 분양권이 오피스텔이라면 크게 관계가 없지만, 아파트인 경우에는 대부분이 포함되고 있습니다.

청약 시

우선, 청약을 할 때에는 분양권이 아파트로 포함이 됩니다. 2018년 12월 11일 이후건들이 해당이 되겠는데, 현재 이미 2023년도 끝나가고 있고, 18년 12월 이전에 공급되었던 주택들은 거의 다 준공이 되어 있을 것이기에 현재 보유하고 있는 분양권의 대부분이 포함이 된다고 생각하시면 되겠습니다.

대출 시

기존 주택 담보대출이나 신규로 실행을 할 경우에도 고려를 해야 하는데, 이 경우에도 포함이 되기 때문에 예상했던 것보다 비율이나 액수가 적게 나올 수 있습니다.

세금 관련

취득 시

세금과 관련된 것들도 있습니다. 첫 번째로는 취득세가 있겠는데, 주택수에 분양권도 포함이 되고 있어서 보유수에 따라 세율이 달라지기 때문에 상황에 따라 납부하게 될 액수는 무시할 수 없을 수 있겠습니다.

주택수에 따른 조정지역 취득세율
1주택	1% ~ 3%
2주택	8%(일시적 1가구 2주택의 경우 1 ~ 3%)
3주택 이상	12%

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비조정지역 취득세율
1 ~ 2주택	1 ~ 3%
3주택	8%
4주택	12%

위 세율표는 향후 정책에 따라 변동이 될 수 있습니다.

적용되는 세율에 대해서도 헷갈려하시는 분들이 있습니다. 위 표만 보고 있으면 그럴 이유가 전혀 없겠지만, 막상 납부를 하게 될 때에는 보유하고 있던 주택수가 달려져 있는 등 처해있는 상황이 기존과 달라져 있을 수 있기 때문에 혼돈하는 것이겠고요.

이 부분에 대해서는 기준 시점을 기억해 두시면 되겠는데, 기준이 되는 시점이 매수 또는 분양을 받을 때입니다. 예를 들어  A와 B를 보유하고 있는 2주택자가 세 번째로 마지막 집 C를 분양받았고, C의 공사가 완료되어 등기 칠 때가 되었는데, 그사이 B를 처분하여 A만 남았다면 C의 취득세는 2주택에 대한 세금을 내야 할까 3주택에 대한 세금을 내야할까? 와 같은 것들이 있습니다.

이러한 경우에는 이미 하나를 처분하였더라도 취득 시점을 기준으로 하기 때문에 주택수는 3개로 보아 취득세는 조성지역일 경우 12%, 비조정지역이라면 8%를 납부해야 하는 의무를 갖게 됩니다.

분양권 주택수 포함 취득세와 양도세 종합부동산세 경우에 따른 정리

종부세

두 번째로는 종합부동산세가 있습니다만, 분양권의 경우에는 종합부동산세에서 주택수로 포함이 되지 않기 때문에 별다른 신경을 쓰지 않으셔도 될듯합니다.

양도 시

세 번째로는 양도세입니다. 보유하고 있는 집의 수에 따라서 취득할 때와 마찬가지로 세율이 달라지며, 다른 것들 보다 조금 더 민감하게 보시는 분들이 많습니다.

이유로는 비과세를 받을 수 있는 상황에서 순간의 잘못된 판단으로 하나를 더취득하였다가 비과세 혜택을 받지 못하게 되거나 그런 상황이 발생될까 봐 염려를 하는 등 기존 집의 시세 차익이 크다면 손해가 클 수밖에 없어지기 때문에 민감할 수밖에도 없겠고요.

 

일단 결론은 양도소득세를 납부할 때 분양권도 보유하고 있는 기존 집과 함께 2021년부터는 주택수에 포함이 됩니다.

집이 두 채이면서 일시적 1가구 2주택자인 사람이 가장 애매할 수 있겠는데, 기존 집을 비과세로 처분하려는 과정 속에 마음에 드는 아파트가 있어서 분양을 받게 되면 주택수로 포함이 되어 비과세를 받을 수 없게 됩니다.

양도세가 그다지 많지 않고, 새로운 주택을 분양받음으로 인해 얻을 수 있는 이익이 더 크다면 고민을 해볼 수 있겠으나, 시세 차익이 많아 양도소득세를 비과세 받는 게 더 많은 이득이라면, 두 마리 토끼를 다 잡으려 하는 것보다는 그냥 속 편하게 더 이상 다른 집을 보지 않고 그대로 매도하여 비과세를 받을 때까지 유지하는 게 나으실 수 있습니다.